Cuando una persona fallece dejando propiedades tanto en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) como en la Provincia de Buenos Aires (PBA), la primera encrucijada jurídica y logística que deben resolver los herederos es dónde abrir el expediente. Existe la falsa creencia de que se debe iniciar una sucesión por cada inmueble o que el trámite se puede radicar en cualquier juzgado por elección de las partes.

En la práctica tribunalicia de San Isidro y de Capital Federal, la determinación de la competencia territorial es el primer paso crítico para evitar planteos de incompetencia que dilaten el proceso y encarezcan los costos fiscales.

1. La regla general: El último domicilio del causante

El Código Civil y Comercial de la Nación establece de manera taxativa que el juez competente para entender en la sucesión es el del último domicilio real del causante. Esto significa que el lugar donde están radicados los inmuebles (casas, departamentos o campos) no define, en principio, dónde se inicia el juicio.

• Si el fallecido tenía su último domicilio asentado en Martínez, Olivos o San Isidro, la sucesión se debe tramitar ante los Tribunales del Departamento Judicial de San Isidro (PBA).
• Si, por el contrario, el causante residía y tenía su domicilio real en un departamento de Belgrano, Recoleta o Palermo, el expediente corresponderá a los Juzgados Nacionales en lo Civil de CABA.

El dato clave del DNI: Los jueces suelen tomar como presunción del último domicilio el que figura en el certificado de defunción o en el último Documento Nacional de Identidad del fallecido. Si existen discrepancias, el letrado patrocinante deberá acreditar el verdadero domicilio mediante pruebas complementarias.

2. El mito de la “Prórroga de Jurisdicción” entre CABA y Provincia

Un error técnico muy común es intentar “prorrogar” la jurisdicción de la Provincia a la Capital Federal (o viceversa) argumentando que todos los herederos están de acuerdo.

La ley argentina permite la prórroga de jurisdicción territorial dentro de una misma provincia si hay conformidad de todos los coherederos (por ejemplo, pasar un expediente de los Tribunales de la Plata a los de San Isidro). Sin embargo, la prórroga interjurisdiccional está prohibida. No es legalmente viable trasladar la competencia de un juez de la Provincia de Buenos Aires a un juez de la Capital Federal, ya que se trata de órbitas judiciales e impositivas completamente distintas.

3. Un solo expediente para todos los bienes: El principio de universalidad

El juicio sucesorio es un proceso universal. Esto implica que un solo juez debe concentrar la totalidad del patrimonio del fallecido, sin importar en qué rincón del país se encuentren las propiedades.

Si la sucesión se inicia en los Tribunales de San Isidro porque allí se ubicaba el último domicilio, ese mismo juez de PBA será el encargado de dictar la Declaratoria de Herederos y, posteriormente, ordenar la inscripción tanto de la casa de Zona Norte como del departamento situado en CABA. Para este último, se utilizará la herramienta del Tracto Abreviado o el libramiento de un oficio ley (Ley 22.172) dirigido al Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.

4. Impacto impositivo y de costos: Diferencias entre PBA y CABA

Elegir la estrategia adecuada y conocer de antemano el territorio impacta directamente en el bolsillo de los herederos. La estructura de tasas de justicia y regulaciones varía sustancialmente:

• En la Provincia de Buenos Aires (PBA): Se debe abonar una Tasa de Justicia del 2,2% sobre la valuación fiscal de los bienes ingresados al proceso, sumado a un 10% en concepto de Sobretasa de Justicia (Ley 6716). Además, las propiedades en PBA están sujetas al contralor del Impuesto a la Transmisión Gratuita de Bienes (ITGB) de ARBA si superan los mínimos no imponibles establecidos para el período fiscal vigente.
• En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA): La Tasa de Justicia es del 1,5% sobre la valuación fiscal y no existe la sobretasa del 10% ni un impuesto a la herencia local similar al ITGB bonaerense.

Independientemente de dónde se tramite el juicio principal, cada inmueble tributará la tasa correspondiente a la jurisdicción donde está físicamente asentado al momento de solicitarse la orden de inscripción.

5. La conducción letrada en sucesiones multijurisdiccionales

La tramitación de un expediente que cruza los límites de la Avenida General Paz requiere un profesional matriculado que comprenda las dinámicas procesales de ambos fueros (el CPCC bonaerense y el Código de Nación) y que cuente con las herramientas digitales para operar tanto en el sistema de (PBA) como en el portal de (CABA).

Optimizar los tiempos de los oficios registrales cruzados y estructurar correctamente las declaraciones juradas patrimoniales ante los distintos fiscos es la única garantía para evitar que el patrimonio familiar quede paralizado por tiempo indeterminado.